Obnova bytového domu s úverom zo ŠFRB: časový plán pre ročník 2026

Žiadosti o úver na obnovu bytového domu prijíma fond od 15. januára do 31. augusta. Najbližšia uzávierka, do ktorej sa dá žiadosť podať, je 31. 8. 2026. Tento článok ide od nej späť a ukazuje, kedy treba začať s každým krokom, aby sa ročník 2026 stihol bez zbytočného tlaku.

Prečo plánovať spätne

Väčšina krokov na seba nadväzuje a niektoré majú zákonné lehoty, ktoré sa nedajú skrátiť: sedem dní na oznámenie písomného hlasovania, lehota na odvolanie pri stavebnom povolení, čas projektanta a energetického odborníka. Kto začne na jar, spravidla stihne podať až na konci okna s vysokým poradovým číslom, alebo nestihne vôbec. Kto začne na jeseň predchádzajúceho roka, podáva v januári alebo februári a má celé leto na prípadné výzvy úradu.

Jeseň roku 2025: rozhodnutie a projekt

September a október: správca pripraví pre vlastníkov podklady o stave domu, o možných účeloch obnovy a o orientačnej výške úveru, sadzby a splátky. Pomôže kalkulačka. Prvé hlasovanie vlastníkov sa týka zámeru obnovy a objednania projektu, aby projektant mal mandát.

Október až december: projektant vypracuje projektovú dokumentáciu s rozpočtom rozdeleným podľa účelov a s oddelenými nebytovými priestormi. Súčasne vzniká energetické posúdenie, ktoré preukáže úsporu primárnej energie aspoň 30 percent pri zateplení. Podáva sa žiadosť o stavebné povolenie.

Zima: povolenie, hlasovanie o úvere, zhotoviteľ

Január a február: stavebný úrad vydá povolenie, ktoré musí nadobudnúť právoplatnosť. Medzitým prebehne výber zhotoviteľa. Vlastníci hlasujú o úvere, jeho výške a zabezpečení dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov, o príspevku do fondu opráv nadpolovičnou väčšinou všetkých a o zhotoviteľovi. Postup je v článkoch Hlasovanie vlastníkov o úvere a Písomné hlasovanie krok za krokom. Pri neúspešnom hlasovaní platí do roka zvýšené kvórum, preto sa hlasovanie pripravuje dôkladne.

Po rozhodnutí vlastníkov sa podpisuje zmluva o dielo. Skôr nie.

Jar: prílohy a podanie

Marec a apríl: zostavenie príloh podľa zoznamu fondu pre ročník 2026. Znalecký posudok alebo potvrdenia banky podľa formy zabezpečenia, poistná zmluva s vinkuláciou, čerstvý list vlastníctva, doklady o fonde opráv a o nedoplatkoch. Prehľad je v článku Prílohy k žiadosti: kto čo dodáva.

Máj: elektronické podanie cez mestský úrad v sídle okresu a doručenie originálov do piatich pracovných dní. Žiadosť podaná na jar má nižšie poradové číslo a ostáva čas na odstránenie nedostatkov do desiatich pracovných dní od výzvy.

Leto: rezerva

Jún až august sú rezervou na výzvy úradu, na doplnenie príloh a na prípadné opakované hlasovanie. Podanie v posledných dňoch pred 31. 8. 2026 je možné, ale každá chyba vtedy znamená stratu ročníka, lebo na opravu už nie je priestor.

Po podaní

Fond posudzuje žiadosť do 90 dní podľa poradového čísla a rozhoduje najneskôr do 31. decembra. Do 30 dní od podpisu rozhodnutia pošle návrh zmluvy. Na realizáciu a kolaudáciu je 24 mesiacov od otvorenia účtu v Slovenskej záručnej a rozvojovej banke. Po kolaudácii sa objedná energetický certifikát a do roka od jeho získania sa podá žiadosť o odpustenie časti istiny, pozri článok Odpustenie časti istiny.

Kontrolný zoznam s odhadom trvania

Krok	Kto	Odhad trvania
Podklady a kalkulácia pre vlastníkov	správca	2 týždne
Hlasovanie o zámere a projekte	vlastníci	3 až 4 týždne vrátane oznámenia
Projekt a rozpočet po účeloch	projektant	6 až 10 týždňov
Energetické posúdenie	energetický odborník	2 až 4 týždne
Stavebné povolenie s právoplatnosťou	stavebný úrad	6 až 12 týždňov
Výber zhotoviteľa	správca a vlastníci	4 až 6 týždňov
Hlasovanie o úvere, príspevku a zhotoviteľovi	vlastníci	3 až 4 týždne
Zabezpečenie: posudok, banka, poistka	znalec, banka	3 až 6 týždňov
Zostavenie príloh a podanie	správca	2 až 3 týždne

Odhady vychádzajú z praxe a z lehôt v zákonoch; konkrétne trvanie závisí od úradu, projektanta a účasti vlastníkov.

Časté otázky

Je neskoro začať na jar?

Podať sa dá, ale s rizikom. Projekt, povolenie s právoplatnosťou a hlasovanie vlastníkov trvajú spolu spravidla viac než štyri mesiace. Začiatok v marci spravidla znamená podanie na konci augusta bez rezervy.

Čo ak vlastníci hlasovanie o úvere zamietnu?

Do roka sa dá hlasovať znova len so štvorpätinovou väčšinou všetkých vlastníkov. Preto sa oplatí pred hlasovaním vysvetliť vlastníkom výšku splátky, odpustenie istiny a porovnanie s nákladmi, ktoré dom platí bez obnovy.

Dá sa stavať ešte pred rozhodnutím fondu?

Práce, ktoré majú byť financované z úveru, sa začínajú až po uzavretí úverovej zmluvy a otvorení účtu. Práce začaté skôr fond do úveru nezahrnie.