Obnova bytového domu s úverom zo ŠFRB: časový plán 2027

Žiadosti o úver na obnovu bytového domu prijíma fond od 15. januára do 31. augusta. Najbližšia uzávierka, do ktorej sa dá žiadosť podať, je 31. 8. 2027. Tento článok ide od nej späť a ukazuje, kedy treba začať s každým krokom, aby sa ročník 2027 stihol bez zbytočného tlaku.

Prečo plánovať spätne

Väčšina krokov na seba nadväzuje a niektoré majú zákonné lehoty, ktoré sa nedajú skrátiť: sedem dní na oznámenie písomného hlasovania, čas, kým povolenie stavby nadobudne právoplatnosť, čas projektanta a energetického odborníka. Kto začne na jar, spravidla stihne podať až na konci okna s vysokým poradovým číslom, alebo nestihne vôbec. Kto začne na jeseň predchádzajúceho roka, podáva v januári alebo februári a má celé leto na prípadné výzvy úradu.

Jeseň roku 2026: rozhodnutie a projekt

September a október: správca pripraví pre vlastníkov podklady o stave domu, o možných účeloch obnovy a o orientačnej výške úveru, sadzby a splátky. Pomôže kalkulačka. Prvé hlasovanie vlastníkov sa týka zámeru obnovy a objednania projektu, aby projektant mal mandát.

Október až december: projektant vypracuje projektovú dokumentáciu s rozpočtom rozdeleným podľa účelov a s oddelenými nebytovými priestormi. Súčasne vzniká projektové energetické hodnotenie, ktoré pri zateplení preukáže úsporu primárnej energie aspoň 30 percent. Ak má dom záujem o odpustenie časti úveru, musí projekt rátať aj s obnoviteľným zdrojom energie. Podáva sa žiadosť o povolenie stavby. Podľa stavebných predpisov účinných od 1. apríla 2025 je ním rozhodnutie o stavebnom zámere, v starších konaniach stavebné povolenie; fond žiada právoplatný doklad, ktorým sa povoľuje stavba.

Zima: povolenie, hlasovanie o úvere, zhotoviteľ

Január a február: stavebný úrad vydá rozhodnutie, ktoré musí nadobudnúť právoplatnosť. Medzitým prebehne výber zhotoviteľa. Vlastníci hlasujú o úvere, jeho výške a zabezpečení dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov, o príspevku do fondu opráv nadpolovičnou väčšinou všetkých a o zhotoviteľovi. Postup je v článkoch Hlasovanie vlastníkov o úvere a Písomné hlasovanie krok za krokom. Ak sa o tej istej veci hlasuje znova do jedného roka od platného hlasovania, zákon vyžaduje vyššiu väčšinu, preto sa hlasovanie pripravuje dôkladne.

Po rozhodnutí vlastníkov sa podpisuje zmluva o dielo. Skôr nie.

Jar: prílohy a podanie

Marec a apríl: zostavenie príloh podľa zoznamu fondu pre ročník 2027. Znalecký posudok alebo doklady banky podľa formy zabezpečenia, doklad o tvorbe fondu opráv, doklady o ďalších záväzkoch domu a zmluva so zhotoviteľom s rozpočtom. Prehľad je v článku Prílohy k žiadosti: kto čo dodáva.

Máj: podanie žiadosti cez mestský úrad v sídle okresu. Pri elektronickom podaní treba listinné prílohy doručiť do piatich pracovných dní od odoslania formulára. Úplná žiadosť podaná na jar sa dostane do poradia skôr a ostáva čas na odstránenie nedostatkov do desiatich pracovných dní od výzvy.

Leto: rezerva

Jún až august sú rezervou na výzvy úradu, na doplnenie príloh a na prípadné opakované hlasovanie. Podanie v posledných dňoch pred 31. 8. 2027 je možné, ale každá chyba vtedy znamená stratu ročníka, lebo na opravu už nie je priestor. Pri elektronickom podaní musia do tohto dňa prísť na úrad aj listinné prílohy, lebo dňom predloženia žiadosti je až deň ich doručenia.

Po podaní

Ak má fond na daný účel voľné zdroje, rozhodne do 45 pracovných dní od doručenia úplnej žiadosti, inak najneskôr do 31. decembra. Do 20 pracovných dní od vydania rozhodnutia pošle návrh zmluvy, ktorú treba uzavrieť do troch mesiacov. Stavba musí byť dokončená do 24 mesiacov od otvorenia účtu, z ktorého sa úver čerpá. Po dokončení zateplenia sa fondu predkladá energetický certifikát. Dom, ktorý zatepľoval a zároveň realizoval obnoviteľný zdroj energie, môže do jedného roka po predložení certifikátu požiadať o odpustenie časti úveru, pozri článok Odpustenie časti istiny.

Kontrolný zoznam s odhadom trvania

Krok	Kto	Odhad trvania
Podklady a kalkulácia pre vlastníkov	správca	2 týždne
Hlasovanie o zámere a projekte	vlastníci	3 až 4 týždne vrátane oznámenia
Projekt a rozpočet po účeloch	projektant	6 až 10 týždňov
Projektové energetické hodnotenie	odborne spôsobilá osoba	2 až 4 týždne
Povolenie stavby s právoplatnosťou	stavebný úrad	6 až 12 týždňov
Výber zhotoviteľa	správca a vlastníci	4 až 6 týždňov
Hlasovanie o úvere, príspevku a zhotoviteľovi	vlastníci	3 až 4 týždne
Zabezpečenie: posudok, banka, poistka	znalec, banka	3 až 6 týždňov
Zostavenie príloh a podanie	správca	2 až 3 týždne

Odhady trvania sú orientačné a vychádzajú z praxe; konkrétne trvanie závisí od úradu, projektanta a účasti vlastníkov. Zákonné sú len lehoty uvedené v texte: sedem dní na oznámenie hlasovania, päť pracovných dní na listinné prílohy a desať pracovných dní na odstránenie nedostatkov.

Časté otázky

Je neskoro začať na jar?

Podať sa dá, ale s rizikom. Projekt, povolenie stavby s právoplatnosťou a hlasovanie vlastníkov trvajú spolu spravidla viac než štyri mesiace. Začiatok v marci spravidla znamená podanie na konci augusta bez rezervy.

Čo ak vlastníci hlasovanie o úvere zamietnu?

Pri hlasovaní o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania vyžaduje zákon pri úvere štvorpätinovú väčšinu hlasov všetkých vlastníkov. Preto sa oplatí pred hlasovaním vysvetliť vlastníkom výšku splátky a porovnanie s nákladmi, ktoré dom platí bez obnovy.

Dá sa stavať ešte pred rozhodnutím fondu?

Úver sa čerpá bezhotovostne z účtu, ktorý fond pre žiadateľa zriadi po uzavretí zmluvy. Podľa vysvetliviek fondu sa náklady, ktoré už boli uhradené, spätne financovať nedajú; výslovne to uvádza pri projektovej dokumentácii, odbornom posudku a energetickom hodnotení. Kto chce práce platiť z úveru, má s ich úhradou počkať na zmluvu.