Písomné hlasovanie vlastníkov bytov krok za krokom

Písomné hlasovanie je spôsob, ako vlastníci rozhodnú bez schôdze. Zákon č. 182/1993 Z. z. ho upravuje v paragrafe 14a a kladie naň formálne požiadavky, ktoré pri úvere zo ŠFRB kontroluje aj fond. Tento článok prechádza celým postupom.

Krok 1: oznámenie

Písomné hlasovanie vyhlasuje správca alebo rada spoločenstva podľa potreby, alebo keď o to požiada predseda či aspoň štvrtina vlastníkov. Ak správca alebo rada do 15 dní nekonajú, môže ho vyhlásiť štvrtina vlastníkov alebo predseda. Termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom oznámené najneskôr sedem dní vopred. Oznámenie musí byť v listinnej podobe doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčí iný spôsob doručenia.

Znenie otázky sa po vyhlásení nemení. Otázka má byť formulovaná tak, aby sa dala zodpovedať za alebo proti, a má obsahovať konkrétne hodnoty: výšku úveru, splatnosť, výšku príspevku do fondu, názov zhotoviteľa.

Krok 2: hlasovacia listina

Vlastníci hlasujú na hlasovacej listine alebo na viacerých listinách. Listina podľa zákona obsahuje úplné znenie schvaľovaného návrhu, otázky označené poradovými číslami, termín hlasovania, meno a priezvisko vlastníka a jeho súhlas alebo nesúhlas vyjadrený vlastnoručným podpisom s dátumom hlasovania. Za každý byt alebo nebytový priestor patrí jeden hlas, aj keď má viac spoluvlastníkov. Vlastník, ktorý sa nemôže zúčastniť, môže splnomocniť inú osobu plnomocenstvom v listinnej podobe s úradne osvedčeným podpisom. Správcu splnomocniť nemožno.

Ak vlastník svoj názor na hlasovacej listine nevyznačí, hlas je neplatný.

Vlastník, ktorý o to prejaví záujem, môže pri písomnom hlasovaní hlasovať aj elektronicky. Vykonanie elektronického hlasovania zabezpečuje spoločenstvo alebo správca spôsobom, ktorý overí účasť vlastníka, zachytí jeho zrejmý prejav vôle a chráni výsledky pred zásahom. Elektronicky sa nedá hlasovať, ak písomné hlasovanie vyhlasuje štvrtina vlastníkov.

Krok 3: overovatelia

Podpis vlastníka na hlasovacej listine potvrdia najmenej dvaja overovatelia prítomní pri podpise, ktorých zvolili vlastníci. Potvrdzujú, že hlasoval ten, kto je na listine uvedený. Zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy môže určiť, kedy je potrebné úradné osvedčenie pravosti podpisov.

Krok 4: zápisnica

Po skončení hlasovania zistí výsledok ten, kto hlasovanie vyhlásil, za účasti dvoch overovateľov, a spíše sa zápisnica. Podľa zákona obsahuje termín a miesto hlasovania, otázky písomného hlasovania a jeho výsledky, znenie prijatých rozhodnutí a mená a podpisy zapisovateľa a overovateľov. Spíše ju správca, predseda, člen rady, zástupca vlastníkov alebo zvolený vlastník a podpíšu ju overovatelia. Prílohou je originál hlasovacej listiny, menný zoznam vlastníkov, ktorí hlasovali elektronicky, a plnomocenstvá.

Fond v zozname príloh žiada, aby zápisnica uvádzala aj počet bytov a nebytových priestorov v dome, počet hlasujúcich za, proti a tých, ktorí nehlasovali, a vyhlásenie, že hlasovanie prebehlo v súlade so zákonom č. 182/1993 Z. z.

Zápisnica je dokument, ktorý sa prikladá k žiadosti o úver zo ŠFRB ako dôkaz rozhodnutia vlastníkov. Jej úplnosť kontroluje mestský úrad pri overení žiadosti.

Krok 5: oznámenie výsledku

Zápisnicu a výsledok písomného hlasovania musí ten, kto hlasovanie vyhlásil, zverejniť do siedmich dní od skončenia hlasovania spôsobom v dome obvyklým. Oznámenie o výsledku musí obsahovať dátum zverejnenia. Od oznámenia výsledku beží prehlasovanému vlastníkovi 30 dní na obrátenie sa na súd. Dátum zverejnenia preto patrí do evidencie.

Evidencia rozhodnutí

Správca a spoločenstvo majú povinnosť viesť evidenciu rozhodnutí vlastníkov. Pri úvere je evidencia dôležitá aj kvôli opakovanému hlasovaniu: ak sa o tej istej veci hlasuje znova do jedného roka od platného hlasovania, platí vyššie kvórum podľa paragrafu 14b ods. 6. Bez evidencie sa dátum predchádzajúceho hlasovania nedá doložiť. Kvórum podrobne opisuje článok Hlasovanie vlastníkov o úvere: aké kvórum.

Najčastejšie formálne chyby

Oznámenie doručené neskôr než sedem dní pred hlasovaním. Otázka bez konkrétnej sumy úveru alebo splatnosti. Hlasovacia listina bez potvrdenia dvoch overovateľov. Spoluvlastníci bytu, ktorí hlasovali každý zvlášť. Chýbajúce plnomocenstvo, plnomocenstvo bez úradne osvedčeného podpisu alebo plnomocenstvo pre správcu. Zápisnica bez počtu bytov a nebytových priestorov a bez počtu hlasov. Výsledok nezverejnený do siedmich dní.

Každá z týchto chýb môže spochybniť platnosť hlasovania a pri úvere viesť k vráteniu žiadosti. Oprava stojí týždne, ktoré v časovom pláne chýbajú.

Časté otázky

Môže hlasovanie trvať viac dní?

Áno. Oznámenie určí začiatok a koniec hlasovania. Dlhšie obdobie zvyšuje účasť, čo je pri kvóre viazanom na všetkých vlastníkov rozhodujúce.

Kto môže byť overovateľom?

Zákon vyžaduje najmenej dvoch overovateľov, ktorých zvolili vlastníci a ktorí sú prítomní pri podpise. Ďalšie požiadavky na overovateľov môže určiť zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy.

Stačí fondu výpis zo zápisnice?

Fond vyžaduje zápisnicu alebo výsledok písomného hlasovania s prílohami. Rozsah a forma sú uvedené v zozname príloh k žiadosti pre daný ročník, pozri článok Prílohy k žiadosti: kto čo dodáva.

Zdroje

• Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: paragrafy 14, 14a a 14b.
• Zoznam príloh k žiadosti o podporu na obnovu bytovej budovy, ktorý zverejňuje Štátny fond rozvoja bývania.

Článok opisuje znenie predpisov účinné k 3. októbru 2026. Nenahrádza právne poradenstvo.