Hlasovanie vlastníkov bytov o úvere: aké kvórum je potrebné

Bez rozhodnutia vlastníkov nie je obnova ani úver. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov určuje v paragrafe 14b, aká väčšina je na ktoré rozhodnutie potrebná. Pri úvere ide o jedno z najprísnejších kvór.

Jeden byt, jeden hlas

Pri hlasovaní má vlastník bytu alebo nebytového priestoru jeden hlas za každý byt alebo nebytový priestor, ktorý vlastní. Hlasy sa nepočítajú podľa spoluvlastníckych podielov ani podľa plochy. Spoluvlastníci jedného bytu majú spolu jeden hlas. Hlas, ktorý na hlasovacej listine nie je vyznačený alebo je vyznačený nejednoznačne, je neplatný.

Tri druhy väčšiny

Zákon používa tri základné väčšiny:

Nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov. Platí pre bežné veci, ak je schôdza uznášaniaschopná, napríklad schválenie ročného vyúčtovania alebo voľba zástupcu vlastníkov.

Nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov v dome. Platí pre rozhodnutia s väčším dosahom, napríklad o výške príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv, o zmluve o výkone správy alebo o čerpaní fondu na konkrétnu investíciu.

Dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov v dome. Platí pre najzávažnejšie rozhodnutia. Podľa paragrafu 14b ods. 2 sem patrí rozhodnutie o úvere a o zabezpečení úveru, o vstavbe alebo nadstavbe a o zmene účelu užívania spoločných častí domu.

Čo sa schvaľuje pri úvere zo ŠFRB

Pre žiadosť o úver na obnovu domu vlastníci spravidla rozhodujú o niekoľkých veciach naraz: o obnove a jej rozsahu, o prijatí úveru a jeho výške, o spôsobe zabezpečenia úveru, o výške príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv, z ktorého sa bude splácať, a o zhotoviteľovi. Rozhodnutie o úvere a jeho zabezpečení vyžaduje dvojtretinovú väčšinu všetkých vlastníkov. Ostatné body majú vlastné kvórum, preto sa pri príprave hlasovania ku každej otázke určuje zvlášť.

Fond vyžaduje, aby rozhodnutia vlastníkov boli právoplatné a doložené zápisnicou. Bez nich žiadosť neprejde overením úplnosti.

Zvýšené kvórum pri opakovanom hlasovaní

Paragraf 14b ods. 6 určuje, že ak sa o tej istej veci hlasuje opakovane do jedného roka od predchádzajúceho hlasovania, je na prijatie rozhodnutia potrebná vyššia väčšina než pri prvom hlasovaní. Tam, kde stačila nadpolovičná väčšina prítomných, je pri opakovaní potrebná nadpolovičná väčšina všetkých; kde bola potrebná nadpolovičná väčšina všetkých, vyžaduje sa dvojtretinová; kde bola dvojtretinová, vyžaduje sa štvorpätinová väčšina všetkých vlastníkov.

Praktický dôsledok: neúspešné hlasovanie o úvere sa do roka dá zopakovať len so štvorpätinovou väčšinou. Preto sa oplatí prvé hlasovanie pripraviť dôkladne, s dostatočným predstihom a vysvetlením pre vlastníkov.

Schôdza alebo písomné hlasovanie

Rozhodnutie sa dá prijať na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním podľa paragrafu 14a. Písomné hlasovanie býva pri úvere praktickejšie, lebo nevyžaduje účasť v jeden deň a dá sa rozložiť na viac dní. Postup opisuje článok Písomné hlasovanie krok za krokom.

Bytové družstvá a zmiešané vlastníctvo

V domoch, kde časť bytov vlastní družstvo a časť je v osobnom vlastníctve, hlasuje družstvo ako vlastník za svoje byty. Družstvá spravidla najprv prerokujú obnovu na členskej schôdzi samosprávy domu a až potom zvolajú hlasovanie vlastníkov, kde hlasujú váhou svojich bytov. Od vlastníkov osobných bytov, ktorí sa nezúčastnia, je vhodné mať splnomocnenie; ich chýbajúci hlas sa inak počíta ako nesúhlas, lebo kvórum sa viaže na všetkých vlastníkov.

Časté otázky

Ráta sa neprítomný vlastník ako hlas proti?

Pri kvóre viazanom na všetkých vlastníkov v dome áno. Kto nehlasoval, chýba medzi hlasmi za, a na dvojtretinovú väčšinu treba súhlas dvoch tretín všetkých, nie len prítomných.

Môže za vlastníka hlasovať niekto iný?

Áno, na základe písomného plnomocenstva s úradne overeným podpisom. Plnomocenstvo sa priloží k zápisnici alebo k hlasovacej listine.

Platí rozhodnutie aj pre vlastníka, ktorý hlasoval proti?

Áno. Rozhodnutie prijaté potrebnou väčšinou zaväzuje všetkých vlastníkov v dome. Prehlasovaný vlastník sa môže do 30 dní od oznámenia výsledku obrátiť na súd.