Úver zo ŠFRB na obnovu bytového domu: podmienky v roku 2026

Štátny fond rozvoja bývania poskytuje na obnovu bytových domov zvýhodnený úver. Nie je to dotácia: peniaze sa vracajú, ale za podmienok, ktoré komerčná banka neponúkne. Tento článok zhŕňa, čo platí pre spoločenstvá vlastníkov bytov, správcov a bytové družstvá podľa znenia predpisov účinného od 1. januára 2026. Limity a sadzby určuje vyhláška a medzi rokmi sa menia.

Kto môže žiadať

Žiadateľom sú podľa paragrafu 7 zákona vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Zastupuje ich spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo správca, ktorý vykonáva správu na základe zmluvy o výkone správy a je zapísaný v zozname správcov. Správcom býva aj bytové družstvo. Fond túto dráhu označuje ako U505, obnova bytovej budovy. Iní žiadatelia, napríklad obce alebo fyzické osoby, majú vlastné tlačivá.

Žiadateľ koná na základe rozhodnutia vlastníkov. K žiadosti sa prikladá zápisnica zo schôdze vlastníkov alebo výsledok písomného hlasovania, ktoré obsahujú účel podpory, spôsob financovania, spôsob zabezpečenia úveru a osobu oprávnenú konať. Ako hlasovanie pripraviť, opisuje článok Hlasovanie vlastníkov o úvere: aké kvórum.

Na čo sa úver dá použiť

Zákon a vyhláška rozlišujú osem účelov obnovy bytového domu: zateplenie, odstránenie systémovej poruchy, výmenu výťahu, modernizáciu výťahu, výmenu spoločných rozvodov, vybudovanie bezbariérového prístupu, realizáciu obnoviteľného zdroja energie a inú modernizáciu. Účely sa dajú v jednej žiadosti kombinovať. Každý má vlastnú úrokovú sadzbu a vlastný limit, prehľad je v článku Osem účelov obnovy: sadzby a limity.

Úver sa počíta z obstarávacieho nákladu, ktorým je cena zhotovenia stavby vrátane dane z pridanej hodnoty. Dá sa doň započítať aj cena projektovej dokumentácie, odborného posudku systémovej poruchy a projektového energetického hodnotenia. Cena obnovy nebytových priestorov sa nezapočíta, s výnimkou garáží a garážových stojísk v bytovom dome, a v rozpočte musí byť oddelená.

Koľko fond požičia

Pri všetkých ôsmich účeloch vyhláška od 1. januára 2026 dovoľuje úver až do 100 percent obstarávacieho nákladu. Výška úveru je však ohraničená limitom na meter štvorcový podlahovej plochy bytov, pri výťahoch limitom na jeden výťah. Úver na účel je vždy nižšia z dvoch hodnôt: obstarávací náklad alebo limit. Výsledná suma sa zaokrúhľuje na celé desiatky eur nadol.

Orientačnú výšku úveru pre konkrétny dom si spočítate v kalkulačke.

Úroková sadzba a splatnosť

Úroková sadzba závisí od účelu: výťahy, bezbariérový prístup a obnoviteľný zdroj majú 1,0 percenta ročne, zateplenie, systémová porucha a rozvody 1,5 percenta, iná modernizácia 3,0 percenta. Ak sa na jednej stavbe súčasne realizujú aspoň dva účely, pre celý úver platí najnižšia z ich sadzieb. Sadzbu 0 percent vyhláška pri obnove bytového domu nepozná.

Splatnosť úveru je najviac 25 rokov. Splátka je anuitná, teda rovnaká každý mesiac po celú dobu splácania. Kratšia splatnosť znamená vyššiu mesačnú splátku a nižšie celkové úroky.

Odpustenie časti istiny

Časť úveru môže fond odpustiť, ak dom zatepľuje a zároveň realizuje obnoviteľný zdroj energie a ak obnova zníži potrebu primárnej energie aspoň o 30 percent: 10 percent úveru pri úspore aspoň 30 percent, 15 percent pri 40 percentách a 20 percent pri 50 percentách. Samotné zateplenie bez obnoviteľného zdroja na odpustenie nestačí. O odpustenie treba požiadať do jedného roka po predložení energetického certifikátu. Podrobnosti sú v článku Odpustenie časti istiny: podmienky a výška.

Kedy a kde sa žiada

Žiadosť sa predkladá od 15. januára do 31. augusta príslušného roka prostredníctvom mesta alebo mestskej časti v sídle okresu. V roku 2025 okno končilo 30. septembra, od roku 2026 končí 31. augusta. Zákon pripúšťa listinnú aj elektronickú podobu. Pri elektronickom podaní treba listinné prílohy doručiť do piatich pracovných dní od odoslania formulára a dňom predloženia žiadosti je až deň ich doručenia. Celý postup aj lehoty opisuje článok Kedy a kde sa žiadosť podáva.

Čo úver nie je

Úver zo ŠFRB nie je nenávratná dotácia ani náhrada za poistné plnenie. Podporu na zateplenie fond poskytne len vtedy, ak naň neboli poskytnuté iné verejné prostriedky ani prostriedky zo zdrojov Európskej únie. Rovnaké čestné vyhlásenie sa podáva pri obnoviteľnom zdroji energie. Na stavebné práce modernizácie, na ktoré fond už podporu poskytol, ju neposkytne opakovane.

Zákonný rámec

Podmienky upravuje zákon č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania v znení zákona č. 145/2025 Z. z., účinnom od 1. januára 2026, a vyhláška č. 284/2013 Z. z. v znení vyhlášky č. 264/2025 Z. z. Hlasovanie vlastníkov sa riadi zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Článok nenahrádza právne poradenstvo ani stanovisko fondu.

Časté otázky

Musí dom spolufinancovať obnovu z vlastných zdrojov?

Nie. Od 1. januára 2026 dovoľuje vyhláška pri všetkých účeloch obnovy úver až do 100 percent obstarávacieho nákladu. Vlastné zdroje sú potrebné len na to, čo presahuje limit na meter štvorcový alebo na výťah, a na náklady, ktoré sa do obstarávacieho nákladu nezapočítajú, napríklad obnova nebytových priestorov okrem garáží.

Dá sa získať úver s nulovou sadzbou?

Na obnovu bytového domu nie. Vyhláška určuje pre každý účel pevnú sadzbu a najnižšia z nich je 1,0 percenta ročne. Staršie články o nulovej sadzbe opisujú pravidlá, ktoré vo vyhláške už nie sú.

Ako dlho trvá, kým fond rozhodne?

Ak má fond v rozpočte voľné zdroje na daný účel, pošle rozhodnutie do 45 pracovných dní od doručenia úplnej žiadosti. Ak ich v tejto lehote nemá, rozhodne najneskôr do 31. decembra príslušného roka. Návrh zmluvy posiela do 20 pracovných dní od vydania rozhodnutia a žiadateľ ju musí uzavrieť do troch mesiacov od doručenia návrhu, inak rozhodnutie zaniká.

Dá sa úver splatiť predčasne?

Áno. Fond je podľa paragrafu 18 ods. 7 zákona povinný na písomnú žiadosť umožniť predčasné splatenie zostatku úveru alebo jeho časti a nemôže zaň požadovať poplatok.