Fond prevádzky, údržby a opráv a splátka úveru zo ŠFRB

Úver zo ŠFRB nesplácajú vlastníci každý zvlášť. Spláca sa z fondu prevádzky, údržby a opráv, do ktorého všetci vlastníci prispievajú. Preto je výška tvorby fondu jednou z prvých vecí, ktoré sa pri obnove riešia, a jednou z vecí, ktoré si Štátny fond rozvoja bývania overuje.

Čo je fond prevádzky, údržby a opráv

Zákon č. 182/1993 Z. z. v paragrafe 10 ukladá vlastníkom bytov a nebytových priestorov povinnosť tvoriť fond prevádzky, údržby a opráv. Prispievajú doň mesačne preddavkami podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu, ak sa nedohodli inak. Z fondu sa platí údržba a opravy spoločných častí a zariadení domu, jeho obnova a tiež splátky úverov, ktoré si vlastníci na obnovu vzali.

Prostriedky fondu sú vedené na samostatnom účte v banke. Majiteľom účtu sú vlastníci, správca alebo spoločenstvo s ním len nakladá. Pri žiadosti o úver musí byť číslo tohto účtu uvedené vo všetkých formulároch rovnako.

Kto rozhoduje o výške príspevku

O výške príspevku do fondu rozhodujú vlastníci nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov v dome podľa paragrafu 14b ods. 1 zákona. Pri obnove s úverom sa príspevok spravidla zvyšuje tak, aby fond pokryl splátku úveru aj bežnú údržbu. Rozhodnutie o príspevku sa preto pripravuje spolu s rozhodnutím o úvere, hoci má iné kvórum. Ako kvórum určiť, opisuje článok Hlasovanie vlastníkov o úvere: aké kvórum.

Ako fond súvisí so splátkou

Splátka úveru je mesačný výdavok fondu na celú dobu splácania, až 25 rokov. Fond preto musí mesačne vytvárať viac, než je splátka, aby zostali prostriedky na opravy, havárie a na ďalšie záväzky, napríklad na iný úver alebo splátkový kalendár.

Štátny fond rozvoja bývania si pri žiadosti overuje, či tvorba fondu postačuje na splácanie. Na tento účel sa k žiadosti dokladá výška mesačnej tvorby fondu, existujúce záväzky, ktoré sa z fondu splácajú, a podlahová plocha, z ktorej sa tvorba počíta. Splátka pri zvolenej splatnosti sa porovnáva s tvorbou fondu; ak nepostačuje, vlastníci musia príspevok zvýšiť alebo predĺžiť splatnosť. Orientačnú splátku pre rôzne splatnosti ukáže kalkulačka.

Zabezpečenie úveru pohľadávkami fondu

Jednou z foriem zabezpečenia úveru je záložné právo k pohľadávkam fondu prevádzky, údržby a opráv. Vlastníci vtedy ručia budúcimi príspevkami do fondu. Fond pri tejto forme vyžaduje, aby na účte fondu bola viazaná suma vo výške aspoň trojnásobku mesačnej splátky istiny a úroku, potvrdenie banky o zostatku a vyhlásenie, že na účet nie je zriadené iné záložné právo. Záložné právo sa registruje v Notárskom centrálnom registri záložných práv. K tomu patrí poistná zmluva domu proti živelným pohromám s vinkuláciou poistného plnenia v prospech fondu.

Neplatiči a zoznam nedoplatkov

K žiadosti sa prikladá mesačný predpis platieb a zoznam vlastníkov s nedoplatkami. Vysoké nedoplatky znižujú skutočnú tvorbu fondu a fond ich pri posudzovaní zohľadňuje. Pred podaním sa preto oplatí nedoplatky riešiť, lebo zlepšujú aj vyhliadky hlasovania: vlastníci, ktorí neplatia, bývajú aj tí, ktorí nehlasujú.

Čo si pripraviť

Aktuálnu výšku mesačnej tvorby fondu na meter štvorcový a spolu. Zoznam záväzkov, ktoré sa z fondu splácajú, s mesačnou splátkou a zostatkom. Zostatok na účte fondu a potvrdenie banky. Zoznam nedoplatkov. Návrh nového príspevku, ak sa má zvyšovať, ako samostatnú otázku na hlasovanie.

Časté otázky

Môže sa splátka úveru platiť z iného účtu než z fondu opráv?

Úver na obnovu domu sa spláca z fondu prevádzky, údržby a opráv, lebo ide o spoločný záväzok vlastníkov. Z iného účtu by chýbal právny základ na rozpočítanie splátky medzi vlastníkov.

Ako sa rozdelí splátka medzi vlastníkov?

Nerozdeľuje sa priamo. Vlastníci prispievajú do fondu podľa spoluvlastníckeho podielu a z fondu sa platí splátka. Vlastník, ktorý byt predá, prestáva prispievať a nový vlastník pokračuje.

Čo ak tvorba fondu na splátku nestačí?

Vlastníci môžu zvýšiť príspevok rozhodnutím nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov, alebo zvoliť dlhšiu splatnosť, ktorá zníži mesačnú splátku. Bez jedného z týchto krokov fond úver neposkytne.